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TRABAJAR CON LAURA GIRO  y PAULA PURVIS COMO TUS AGENTES

¿Cuáles son las ventajas de contar con Laura como tu agente de bienes raíces para comprar una vivienda?

La compra de una vivienda es sin duda una de las experiencias más gratificantes que la mayoría de nosotros haya tenido alguna vez, aunque también es una de las que más desafíos presenta. Si es su primera compra, es posible que el proceso le resulte abrumador e incluso si ya tiene experiencia, cada situación es diferente y presenta nuevos desafíobis.

Una ventaja clara de conseguir la ayuda AnaLaura Giro es simplemente que tu no tienes que enfrentarlo todo solo. Laura tiene la experiencia y capacitación para ayudarlo a pasar por cada etapa del proceso, y hacer que la búsqueda, compra y mudanza a su nueva vivienda sea una experiencia tan fácil, rápida y agradable como sea posible. Otra ventaja es que Laura representa una fuente de información valiosa acerca de las tendencias del mercado, comunidades y vecindarios, y en especial acerca de las viviendas en venta en toda el área. El conocimiento del mercado que Laura le ofrece aumenta con el acceso a información completa y regularmente actualizada de cada vivienda que los profesionales de ventas del área publican a través del servicio de multiple listado MLS). 

INICIAR EL PROCESO DE COMPRA

¿Dónde comienzo el proceso de búsqueda de una vivienda?

Lo primero que debe hacer es concentrarse en lo que espera encontrar en esa vivienda. Puede comenzar por establecer prioridades en las siguientes tres áreas:

Ubicación: ¿Se está trasladando a una localidad nueva porque cambia de trabajo o para estar más cerca de su trabajo actual?¿Cómo se verá afectada su elección del vecindario por la ubicación de escuelas, negocios y transporte?

Gustos personales: ¿Qué tamaño de casa necesita? ¿Qué estilo arquitectónico prefiere? ¿Qué tipo de terreno prefiere? Según el lugar a donde se mude, es posible que tenga numerosas alternativas en cuanto a estilos, dimensiones y emplazamiento de la vivienda.

Presupuesto: ¿De cuánto dinero puede disponer sin problemas para la vivienda?

Mientras considera estas cuestiones, investigue un poco por su cuenta. Mire revistas para obtener ideas sobre estilos y características de las viviendas. Recorra en auto los vecindarios que le gustan para ver qué se encuentra disponible. Lea los listados de bienes raíces en el periódico para saber los precios actuales en el área que está considerando. Hable con amigos sobre los detalles que realmente quisiera tener en su vivienda. Cuanto más conozca, mayor probabilidad hay de que la decisión final que tome sea buena.

¿Cómo sé cuánto puedo gastar en una vivienda?

Hemos visto que la solvencia económica es probablemente la mayor preocupación de las personas que compran su primera vivienda. Dada la amplia gama de cobertura que los medios dedican a este tema, no sorprende que muchas familias jóvenes se pregunten cuánto tiempo les llevará poder comprar su primera vivienda.

Laura se compromete a trabajar con usted con honestidad y responsabilidad para determinar el precio que usted puede pagar. En la actualidad existen muchas opciones de financiación, y algunas incluyen pagos iniciales bajos. O ningun pago inicial, es posible que se sorprenda al ver el tipo de vivienda que está en condiciones de comprar.

ALQUILAR VERSUS COMPRAR

¿Cuál es la diferencia entre comprar y alquilar?

El alquiler ofrece un estilo de vida que no tiene casi gastos de mantenimiento. Esto le puede resultar atractivo, pero tenga en cuenta que el alquilar no le brinda ningún capital, ningún beneficio tributario, y lo que es más probable, ninguna protección contra aumentos periódicos de los alquileres.

Si el monto promedio de su alquiler en los últimos 10 años ha sido de $700, ha gastado $84,000 y no le ha quedado nada a cambio. ¿No habrá llegado el momento de invertir en usted y no en el propietario de la vivienda que usted ocupa en alquiler?

Varias opciones de financiación ofrecen ventajas especiales para compradores por primera vez o familias con reservas en efectivo limitadas. Las hipotecas con seguro de la FHA(Administración federal de la vivienda) y garantía de la VA (Asociación de veteranos) pueden minimizar o incluso eliminar su pago inicial. También puede tomar un présamo en efectivo del seguro de vida o de una cuenta de jubilación para realizar el pago inicial.

Además de las deducciones de impuestos que es probable que reciba y que pueden compensar en parte el costo de los impuestos a los bienes raíces, el seguro y el mantenimiento del inmueble, es probable que su vivienda se revalorice. Si compra un inmueble con un valor de $100,000 y la propiedad incrementa su valor sólo en un dos por ciento anual, su revalorización potencial en solamente dos años es de casi $4,200. Y debido a los cambios en el código tributario, sujeto a ciertas restricciones, hasta $250K (o $500K si los cónyuges lo presentan conjuntamente) de la ganancia que obtiene al vender el inmueble está libre de impuestos siempre y cuando usted haya sido el dueño de la vivienda durante un mínimo de 24 meses.

ELEGIR UNA COMUNIDAD

¿Dónde puedo obtener información sobre las escuelas locales?

Laura pueden brindarle los numeros telefonicos para que usted se ponga en contacto y haga todas las preguntas que considere necesarias y si quiere investigar un poco mas por su cuenta, Internet puede ser una buena opción para comenzar. 

¿Cómo puedo averiguar qué viviendas están en venta en un vecindario determinado?

Dado que en la mayoría de las áreas la venta de inmuebles es un tema de registro público, podrá obtener toda la información que quiera sobre ventas recientes, incluyendo los precios y el tiempo que un inmueble ha estado en venta, llamando al registrador de escritura de propiedad.

Una manera más fácil es preguntarle a Laura. Si le interesa un inmueble en particular, es posible que Laura pueda brindarle una lista de propiedades con  datos comparables  y precios de venta de inmuebles en su área que tienen aproximadamente el mismo tamaño y antigüedad que la vivienda que está considerando. Aunque seguramente habrá diferencias entre los inmuebles, la casa de al lado puede tener un dormitorio más, o la de enfrente puede tener más años que la que usted está considerando, es una buena base sobre la cual evaluar el precio que pide el vendedor.

IMPUESTOS A LA PROPIEDAD

¿Cómo puedo averiguar el monto de mi factura de impuesto a la propiedad?

Generalmente, se incluye el monto total de los impuestos a la propiedad del año anterior en la hoja delistado de inmuebles que le interesan. Si no fuera así, pida ver el recibo del vendedor Recuerde que las tasas de impuestos varían año a año, por lo que la factura del año anterior sólo se debe considerar como una cifra aproximada de lo que deberá pagar. Para una proyección más precisa, llame a la oficina local de tasaciones para obtener mas ayuda 

COMPRENDER LOS LISTADOS

Si me mudo a un lugar bastante lejos, ¿existe alguna manera de evaluar los inmuebles antes de viajar?

Sí.Actualmente elservicio multiple de listado (MLS)que incluye hasta el 90 por ciento de los inmuebles ofrecidos en una comunidad, hace posible que los compradores puedan acceder con relativa facilidad a información detallada sobre inmuebles en venta en casi cualquier lugar del país. Es un método excelente para que cada comprador halle a vivienda perfecta.

CONSEJOS AL BUSCAR UNA VIVIENDA

Cuando comience a visitar viviendas, ¿en qué debería fijarme la primera vez?

La casa que a la larga usted va a llamar hogar tendrá un papel muy importante en la vida de su familia.
Una vivienda puede ser una inversión excelente, pero lo más importante es que se ajuste a su modo de vida, con espacios y detalles que les gusten a todos los miembros de la familia.

Mientras recorre cada casa, tenga en cuenta los siguientes factores importantes:

§ ¿Hay suficiente espacio para usted ahora y en un futuro cercano?

§ ¿ Es la disposición de la vivienda la correcta para su familia?

§ ¿Hay suficiente espacio para guardar cosas?

§ ¿Será necesario cambiar los electrodomésticos?

§ ¿El patio tiene el tamaño que usted quiere?

§ ¿Tiene suficientes baños?

§ ¿Cuánto trabajo de mantenimiento o decoración es necesario hacerle ahora mismo?¿Más adelante?

§ ¿Le sirven sus muebles actuales en esta vivienda?

¿Una casa de más años tiene el mismo valor que una nueva?

Es una cuestión de gustos personales.Tanto las casas nuevas como las de más años ofrecen distintas ventajas, que dependen de sus propios gustos y estilo de vida.

Las casas nuevas suelen tener más espacio en las habitaciones donde las familias pasan su tiempo, como el cuarto de estar o el área de actividades.También suelen ser más fáciles de mantener.

Sin embargo, muchas viviendas construidas hace unos años ofrecen mayor espacio por el mismo dinero, así como jardines más grandes.Los impuestos sobre algunas viviendas de más años también pueden ser menores.

Algunas personas se sienten atraídas por la elegancia de una casa más antigua, pero no se deciden por temor a los potenciales costos de mantenimiento

¿Qué debo llevar conmigo al visitar las propiedades?

Lleve lo siguiente:

§ Cuaderno y bolígrafo para tomar notas

§ Una linterna para poder ver en las áreas cerradas

§ Una cinta métrica para verificar el tamaño de las habitaciones, espacios libres, etc.

§ Una cámara fotográfica

Prepárese para investigar un poquito.Después de todo, quiere saber el máximo posible sobre la vivienda que compra.Los vendedores comprenden que su propiedad está en el mercado y que la van a revisar minuciosamente.

¿Qué debo preguntar sobre cada vivienda que visito?

Como regla general, haga todas las preguntas que quiera sobre habitaciones específicas, detalles o funciones.Preste especial atención a las áreas que podrían resultar "problemáticas", por ejemplo agregados, defectos, áreas que han sido arregladas.Y sobre todo, si siente que no le han respondido su pregunta, repítala hasta comprenderla y quedar satisfecho.

En la mayoría de los casos, Laura podrá proporcionarle información detallada sobre cada inmueble que visita.

¿Qué es recomendable decirle a Laura sobre las propiedades que visito?

Cuéntele todo lo que le gusta y todo lo que no le gusta de cada propiedad que visita.No sea reservado al hablar de las cosas que no le gustan del inmueble.¿La vivienda es demasiado pequeña para sus necesidades? Hágaselo saber a Laura.¿Era la vivienda perfecta excepto por la alfombra?Hágaselo saber tambien.

No obstante, recuerde que puede haber otro agente participando en una transacción debienes raices; Laura trabajara en representarlo a usted como comprador, y, los el otro agente que representa al vendedor.El agente del vendedordebe tratar de conseguir el mejor precio para el vendedor.Además, los agentes del vendedor pueden comentar con otras personas acerca de cualquier confidencia que usted les haga, incluso su disposición a pagar un precio mayor en el supuesto de que el vendedor no aceptara su oferta inicial.Por este motivo, le conviene ser representado por Laura Giro quien tratará sus comentarios con discreción, priorizando su interes, no el del vendedor.

¿Cuántas propiedades debo visitar antes de comprar?

No existe un número preestablecido de viviendas que deba visitar antes de decidir hacer una oferta por una de ellas.Es por esa razón que es tan útil proporcionarle a Laura tantos detalles como sea posible por adelantado.La vivienda perfecta puede ser la primera que visite. Incluso si no es este el caso, el proceso de búsqueda de vivienda le dará una idea de las propiedades disponibles dentro de la comunidad y reducirá el número de viviendas que valga la pena visitar de nuevo.

Si está realizando visitas en más de una comunidad, trate de aprovechar al máximo cada visita que haga a las viviendas. También asegúrese de llevar una cámara fotográfica y tome varias fotos de todas las casas que le interesan. Esto la ayudará a recordar lo visto y tomar una decisión.

CONSEJOS AL BUSCAR UNA VIVIENDA

Cuando encuentre una vivienda que podría interesarle, asegúrese de que el profesional de ventas le pregunte lo siguiente al propietario:

§ ¿Cuánto paga mensualmente en concepto de servicios públicos?

§ ¿Tuvo algún problema de humedad en el sótano?

§ ¿Hay fallas o áreas con problemas que necesitan reparación inmediata?

§ ¿Cuántos años tiene la caldera y el sistema de aire acondicionado central?

§ ¿Cuántos años tiene el techo?¿Tuvo filtraciones?

TASACIONES, INSPECCIONES, ASPECTOS LEGALES, SEGUROS

¿Cómo sé que estoy pagando un buen precio?

Latasacion profesional es la mejor manera de saber si el precio de la propiedad es justo.La tasación de bienes raices es una opinión objetiva del valor de una propiedad basada en su estilo y apariencia, calidad de la construcción, utilidad, y otros factores que incluyen el valor de las propiedades cercanas comparables.

Al solicitar una hipoteca,la entidad prestamista le pedirá a un tasador profesional de bienes raíces que realice una tasación de la propiedad.

Quiero que un profesional vea la propiedad antes de comprarla.¿Qué hace un inspector de viviendas?

Para su seguridad, y para que tenga la certeza de que lo que paga por su casa es el precio justo de la vivienda que elige, es muy recomendable recurrir a un inspector profesional de viviendas.Un inspector verifica diversas cosas como las cañerías, los sistemas de calefacción, refrigeración y electricidad, y trata de detectar problemas tales como un sótano con humedad o filtraciones, etc.

Generalmente, se llama a un inspector inmediatamente después de hacer una oferta por una vivienda.Sin embargo, antes de firmar una oferta escrita, asegúrese (o tenga un abogado a su lado) de que incluya unaclausula de inspeccion, que diga que su obligación de compra está supeditada a los resultados del reporte de un inspector profesional de viviendas.

Este inspector no le dirá si cree que la vivienda vale el dinero que usted ofrece.La función del inspector es hacerle saber qué reparaciones son necesarias o se recomiendan.Un vendedor puede estar dispuesto a renegociar un precio para acomodar las reparaciones necesarias, o usted puede decidir que la vivienda le demandará demasiado trabajo y dinero.Una inspeccion profesional le ayudará a tomar una decisión con conocimiento.

Al elegir un inspector de vivienda, busque a un profesional habilitado por un colegio profesional como miembro capacitado y con experiencia.Laura le puede indicar inspectores capacitados en su área.

¿Es recomendable que esté yo presente durante la inspeccion?

Sí.No es necesario, pero es conveniente para usted.Podrá comprender con claridad el informe de inspección y saber con exactitud qué áreas necesitan atención.Además, puede obtener respuestas a muchas preguntas, consejos sobre mantenimiento, y un montón de información general que le será de gran ayuda cuando se mude a su nueva vivienda.Y, lo que es más importante, podrá ver su casa a través de los ojos objetivos de un tercero.

¿Hay otras inspecciones que deba encargar?

Aparte de la inspección general, puede que le interese realizar pruebas separadas para comprobar la presencia de insectos, la presencia de gas radón y la calidad del agua potable, entre otros aspectos.Hable con Laura para obtener información sobre estas pruebas y las empresas del área que las realizan.

¿Es necesario recurrir a un abogado para comprar una casa?

Como muchos de los contratos y otros documentos involucrados en la compra de una vivienda son complejos y pueden ser confusos para el público en general, muchas personas prefieren trabajar con un abogado.

Su abogado revisará los contratos y le indicará las consideraciones especiales y los problemas potenciales, y puede acompañarlo en el cierre de la operación para ayudar a que todo se desarrolle con tanta facilidad como sea posible.

Si no conoce un abogado especializado en bienes raíces, pregúntele a Laura, ella podra proporcionarle los nombres de varios abogados en la comunidad.

¿Es necesario que hable con mi agente de seguros?

Sí, y cuanto antes mejor.Laura lo puede ayudar con esto tambien, pero la mayoría de los profesionales de seguros tienen mucha experiencia en el trabajo con propietarios de viviendas y pueden brindar consejos útiles sobre la propiedad de una vivienda, en especial con respecto a la seguridad y a cómo mantener las primas bajas.

Una vez que haya encontrado una vivienda, trabaje con su agente de seguros para desarrollar una póliza para propietarios de vivienda que cumpla con sus necesidades individuales.Tendrá que presentar un comprobante de póliza pagada para su préstamo hipotecario al cerrar la operación.Asegúrese de realizar este paso con su prestador de seguros tan pronto como sea posible; en muchos lugares tendrá problemas para hacerse cargo del titulo si no tiene el seguro apropiado en regla.

HACER UNA OFERTA  

 Una vez que haya encontrado la vivienda que me gusta, ¿cómo hago una oferta?

Cuando haya encontrado ese inmueble especial que quiera llamar "mi casa", seguramente se sentirá entusiasmado y un poco nervioso. Hágale saber al Laura que está listo para firmar una  "oferta de compra", un documento escrito que declara cuánto dinero usted está dispuesto a pagar por la propiedad siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones.Ya que se trata de un contrato legalmente vinculante que usted firmará y fechará, puede ser una buena idea hacer que un abogado lo revise, dentro del período de gracia notificado en el contrato.

Este es el momento en que es más importante recordar, a menos que haya conservado los servicios de un Laura, que el profesional de ventas trabaja para el vendedor.Como representante legal del vendedor, está obligado a ayudar al vendedor a obtener el mejor precio, y le informará a éste cualquier confidencia que usted le haga. Pero trabajando con Laura Giro usted estara asegurado de tener un agente representandole a usted como comprador y mirando por su major interes.

Su oferta debe estipular un tiempo límite para que el vendedor la acepte, la rechace o haga una contraoferta.Si se hace una contraoferta, tendrá tiempo para responder.Con frecuencia se cruzan varias ofertas hasta que finalmente se acepta una, o una de las partes decide poner fin a las negociaciones.

¿Cómo determino el monto de mi oferta inicial?

No existe una regla para calcular unaoferta inicial.Naturalmente, el comprador quiere pagar lo menos posible y el vendedor quiere obtener el mejor precio, pero las negociaciones pueden sufrir la influencia de varios factores, tales como un vendedor que cambia de trabajo y está apurado por vender, o un comprador que está resuelto por una determinada vivienda.

Después de observar los detalles de la vivienda, hacer todas las preguntas, hacer verificaciones con las propiedades comparables, y discutir todo esto con Laura, debe tener una idea correcta del valor actual del inmueble en el mercado. Tenga en cuenta cuánto puede gastar y haga una oferta que considere justa.

La mayoría de los compradores y vendedores negocian el precio, y ambas partes "ceden" un poco hasta llegar a un acuerdo.

A esta altura, comenzará el proceso para concertar una inspeccion y solicitar una hipoteca.

¿Qué significa “deposito” o"fianza de oferta" y cuánto dinero necesito?

Cuando firme una oferta de compra, Laura le pedirá una "deposito".Este representa un compromiso monetario que demuestra que su intención de compra es seriaEl importe del cheque depende del valor de la casa, las condiciones del Mercado y es negociable en la oferta. Este dinero se guardará en una cuenta de garantía en depósito especial.Si se acepta su oferta, la fianza de oferta se incluirá como parte de su pago inicial .Si no se acepta su oferta, se le devolverá la totalidad de la fianza de oferta.Pero recuerde que si se echa atrás, puede perder el derecho a recuperar todo el dinero.

¿Existe alguna manera de protegerme contra facturas por reparaciones de emergencia en mi nueva casa?

Sí.Las garantías inmobiliarias le ofrecen protección contra muchos problemas potencialmente costosos que su seguro como propietario de la vivienda no cubre.Estas garantías se utilizan cada vez más, y con razón.La cobertura puede ahorrarle miles de dólares en caso de un desperfecto mecánico importante en un momento en que sus reservas de dinero en efectivo están vacías a causa de su pago inicial y de los gastos de mudanza. 

TRÁMITES DE CIERRE Y MUDANZA

Hay muchas cosas que recordar antes de cerrar la operación.¿Qué debo hacer?

Laura podra ayudar con muchas de estas consideraciones:

§ ¿Se realizaron todas las inspecciones necesarias?

§ ¿Se realizaron todas las reparaciones necesarias?

§ ¿Cuando realizará su recorrido de inspección final?

§ ¿Su abogado considera que el titulo de la propiedad es correcto (que nadie puede tener derecho a hacer un reclamo sobre ella)?

§ ¿Confirmó una fecha, hora y lugar para el cierre?

§ ¿Quién va a dirigir el cierre?

§ ¿Su póliza de seguro está pagada y lista para entrar en vigencia el día que cierre la operación?Necesitará un comprobante.

§ ¿Qué tipo de cheque debo utilizar (y a la orden de quién) para pagar los costo de cierre?

§ ¿Le informó su profesional de cierre de la venta del monto del cierre de la operación?

§ ¿Tiene recibos de lo que ya ha abonado, incluyendo su depósito y honorarios por las inspecciones?

§ Traiga su chequera para cubrir cualquier extra de último momento que se pueda haber pasado por alto.

¿Qué debo observar con detenimiento en mi recorrido final?

En la mayoría de los casos, tendrá oportunidad de inspeccionar el inmueble justo antes delcierre. En este momento, es importante controlar cualquier trabajo que el vendedor hubiera acordado realizar en respuesta a su primera inspeccion.También debe controlar con atención el estado de las paredes y del cielo raso de donde se hayan retirado distintos tratamientos para ventanas, cuadros o cualquier otro mobiliario como cortinas o alfombras.Si encuentra algún problema, no dude en mencionarlo en el momento del cierre.Es responsabilidad del vendedor corregirlo.

¿ Qué va a pasar el día del cierre de la operación?

El agente del prestamistale pedirá la póliza de seguro de su vivienda debidamente pagada.

El agente enumerará los ajustes.Esto incluye el dinero que le debe al vendedor (el resto del pago inicial; los impuestos prepagados) y lo que el vendedor le debe a usted (impuestos no pagados; alquileres prepagados).

Usted firmará la hipoteca.Esto le otorga a la entidad prestamista derechos legales sobre la propiedad si usted no cumple con los pagos.

Usted firmará el pagare hipotecario(con el cual se compromete a devolver el préstamo en pagos mensuales periódicos).

Obtendrá el titulo del vendedor mediante la firma de una escritura de propiedad.

El agente del prestamista le cobrará los costos del cierre y le dará una liquidación por todos los conceptos que usted haya pagado.

La escritura y la hipoteca se registrarán en el Registro de Escrituras de la ciudad o condado.

¿Hay algo que deba hacer inmediatamente después del cierre?

Lo primero que querrá hacer es cambiar las cerraduras.También, guardar la escritura de propiedad.y cualquier otro documento del cierre en un lugar seguro, preferentemente una caja de seguridad.Aunque el condado lleva un archivo de todo, es conveniente saber dónde están sus copias y tener acceso a ellas en todo momento.

¿Me mudo por mi cuenta o recurro al servicio de una empresa de mudanzas?

En casi todos los casos, se puede ahorrar tiempo y energía si se utilizan los servicios de una empresa de mudanzas para que le ayude a mudarse.

Pídale a Laura, amigos o compañeros de trabajo que le recomienden alguna, y luego obtenga varios presupuesto

PORQUE VENDER CON LAURA Y PAULA

El compromiso con el servicio de Laura y Paula en ERA es nuestra promesa a los vendedores, por escrito, de que haremos todos los esfuerzos posibles por vender su vivienda.

Como parte del compromiso con el servicio, Laura y Paula acuerdan:

• Preparar una estimación de buena fe de su vivienda
• Realizar una calificación preliminar de los potenciales compradores
• Asistir en la concertación de una financiación asequible
• Realizar un estudio comparativo de su vivienda
• Brindar asistencia a los compradores calificados sobre la solicitud
• Comunicarse con usted periódicamente para informarle acerca del proceso de venta de su casa.
• Revisar su situación competitiva con respecto a la venta cada 30 días
• Siempre que esté disponible, ofrecer un plan de protección del hogar de ERA por un año al comprador de su vivienda.
• Proporcionar información sobre la cobertura del plan de seguridad para el vendedor
• Suministrar información con respecto a nuestro plan de seguridad para el vendedor
• Fotografiar su vivienda para mercadeo y uso promocional
• Publicar hasta 20 fotos de su casa en el listado de Internet
• Proporcionarle un servicio nacional de referencias que le ayude a encontrar una casa en otra comunidad mientras su casa se vende

El compromiso con el servicio es una garantía plena de que haremos todos los esfuerzos posibles por vender su vivienda.  Comuníquese con la oficina de ERA al numero (860) 456-7777 o al numero celular (860) 280-8274 hoy y conozca más sobre nuestro compromiso con el servicio y muchas otras razones para incluir su casa en el listado de Covenant Realty Group .

CONDICIÓN DE MERCADO

¿Qué hace que una casa se venda?

Todo este libro podría estar dedicado a contestar esta pregunta. Pero para ser lo más conciso posible, una venta requiere la concentración en seis factores:precio de venta, términos de venta, el estado de la vivienda, ubicación, fácil acceso y el grado de exposición de mercadeo que recibe su vivienda. Aunque algunos de estos factores están fuera de su control (como el precio de venta real), usted puede compensar con otros factores (como pintar su casa) para hacer que su propiedad sea tan atractiva para los compradores potenciales como sea posible.

¿Cuándo es el mejor momento para publicar su casa para la venta?

El "mejor" momento para publicar su casa para la venta es en realidad tan pronto como decida venderla.

Si quiere obtener el mejor precio por su vivienda, la clave es darse tanto tiempo como sea posible para venderla. Más tiempo significa que más compradores potenciales verán la vivienda. Esto resultará en más ofertas;también le da más tiempo para considerar más opciones si no hay mucho movimiento en el mercadoo si el interes inicial es bajo.

¿Hay mejores épocas del año en el mercado?

El momento pico para las ventas varía en las diferentes zonas del país, y el clima tiene mucho que ver con ello. Por ejemplo, el fin de la primavera y el comienzo del otoño son los momentos más oportunos para poner en venta las propiedades en muchas zonas, debido a que las propiedades tienden a "mostrarse" mejor en esos meses que en el calor del verano o el frío del invierno. Y por supuesto, a las personas les gusta hacer la compra de su casa cuando el clima es agradable.

Pero se debe tener en cuenta que también hay más propiedades en el mercado durante estos momentos principales, por lo que usted tendrá más competencia. De manera que aunque hay mejores épocas durante el año en el mercado de bienes raices, eso no es algo que debe influir en su decisión acerca de cuándo vender.

¿Qué sucede con las condiciones del mercado(las tendencias en los precios, las tasas de interés y la economía en general)?¿Tienen alguna influencia sobre cuándo debo publicar mi propiedad para la venta?

Probablemente no. Aunque usted no esté presionado para vender, es probable que no aumente su posible beneficio si espera a que haya mejores condiciones en el mercado.

¿Cuánto tiempo debe llevar la venta?

Los tiempos promedio de publicación para la venta oscilan entre 120 y 180 días, de acuerdo a las condiciones del mercado en una región, ciudad o incluso vecindario en particular, y, por supuesto, el precio, los términos, la condición, la ubicación, la facilidad de acceso y la exposición juegan un papel aún más importante. Vender en cualquier mercado es más fácil si el tiempo está de su parte. Laura le dira que el cálculo de al menos seis meses lo pondrá en posición para obtener un mejor retorno de sus esfuerzos de comercialización

¿Qué pasa si no puedo vender mi antigua vivienda antes de tener que mudarme?

Esta situación puede presentarse por diversas razones. Por ejemplo, lograr el ascenso en el trabajo que ha estado esperando puede significar tener que trasladarse muy rápidamente. Otro ejemplo:finalmente encuentra la casa de sus sueños, y debe firmar el contrato antes de que se venda a otro comprador. Cualquiera sea la razón, no hay por qué alarmarse. Usted tiene algunas alternativas viables para la inquietante posibilidad de tener que pagar una doble hipoteca.

Si no tiene necesidad de vender para comprar una nueva vivienda, considere las ventajas y desventajas de alquilar su antigua vivienda. Si lo transfieren antes de que tenga la oportunidad de decidir acerca de la nueva vivienda, existe la posibilidad de un alquiler a corto plazo de su propia vivienda mientras se familiariza con la nueva zona. De cualquier manera, Laura puede ser de ayuda, ya que le puede aconsejar acerca de cuánto pagar por un alquiler en su nueva ciudad, o acerca de cuánto puede cobrar por su actual vivienda, tanto para cubrir los pagos de su hipoteca como para afrontar otros gastos en calidad de arrendador.

FIJACIÓN DEL PRECIO

¿Cómo fijo el precio de mi vivienda?

Fije siempre el precio de su propiedad razonablemente.

Es importante ser realista acerca del valor de su propio hogar y fijar el precio en consecuencia. Para determinar el precio de mercado justo, Laura puede proporcionarle información sobre viviendas comparables que se han vendido o se han alquilado en su zona. .

¿Qué es un "precio de mercado justo", y cómo determino el mío?

En pocas palabras, el precio de mercado justo de una vivienda es el precio más alto que un comprador bien informado pagará, si se supone que no existe una presión inusual para realizar la compra.

A fin de obtener un cálculo del valor de mercado justo, comuníquese con Laura y pidale un análisis comparativo de mercado (CMA, siglas en inglés) de su vivienda. El análisis le dará una cifra realista basada en las características más destacadas del mercado local de bienes raíces. Debe proporcionar información acerca de ventas recientes de casas similares, e incluir por cuánto se vendieron y cuánto tiempo llevó la operación. La opinión de Laura con respecto al precio es muy útil para determinar el precio justo .

¿Cuál es la diferencia entre el valor de mercado justo y  el precio inicial?

Podemos suponer que será necesario negociar para lograr un acuerdo con el comprador. Laura le proporcionará toda la información que establece el valor de mercado justo . Luego, en base a sus propias variables de tiempo y mercado, Laura le recomendara establecer una estrategia competitiva para fijar el precio. En términos generales, el precio de venta del dueño, es decir, el precio publicitado de una vivienda cuando sale al mercado, es ligeramente más alto que el valor de mercado justo.

¿Quién puede ayudarme a determinar el  precio inicial justo?

Laura le sugerira precios iniciales basándose en amplia información que quizás no está disponible para usted, que incluye el recientelistado de viviendas en venta y los precios de venta de viviendas en su vecindario. Si usted no está muy seguro de lo que le sugiere, puede pedir una tasacion.

Luego, establezca prioridades claras. Si tuviera que elegir, ¿le preocuparía más vender rápidamente u obtener el mejor precio?

Otra persona (un vecino, amigo o pariente) puede señalar ventajas y desventajas de su vivienda que usted nunca había considerado. La opinión de un tercero le ayudará a empezar a pensar en su casa como una mercadería, con características positivas y negativas. Luego usted debe decidir con respecto al precio que le parece competitivo y coherente con el precio en que se vendieron otras viviendas en su zona.

¿Debo ser flexible con respecto al  precio inicial?

Generalmente, las primeras tres semanas serán el período de prueba para su precio de venta inicial. Si observa que no hay respuesta, y pocas personas vuelven a visitarlo, tendrá que considerar un cambio del precio de venta. La mayoría de los compradores dejan espacio para la negociación cuando hacen una oferta. Por este motivo, se espera un cierto grado de flexibilidad tanto por parte del comprador como del vendedor.

Aunque es usted quien finalmente decide si desea aceptar o rechazar una oferta, o presentar una contrapropuesta, Laura puede ser de gran ayuda durante el proceso de negociación. De hecho, la negociación es una de las habilidades valiosas que un profesional de bienes raíces le puede ofrecer. A medida que las negociaciones avanzan, ya sea por escrito, personalmente o por teléfono, Laura le informará sobre sus opciones para responder a cada oferta del comprador, de manera que pueda tomar una decisión fundamentada con respecto al modo en que quiera proceder.

MEJORAS EN LA VIVIENDA PARA LA VENTA

 ¿Debo arreglar mi casa antes de que salga al mercado?

A menos que su vivienda sea casi nueva, lo más probable es que quiera hacerle algunos arreglos antes de que esté lista para el mercado. El tipo y la cantidad de los arreglos dependen en gran medida del precio que pida, el tiempo que tenga para vender y el estado actual de su casa.

Si está apurado para vender, haga las "pequeñas cosas" que hacen que su vivienda se vea mejor desde afuera y se muestre mejor adentro. Continúe leyendo si desea ideas específicas para hacer mejoras de bajo costo.

¿Qué es el "atractivo desde la acera," y cómo lo puedo crear?

" Atractivo desde la acera" es un término común en bienes raíces que designa qué ven los compradores potenciales desde la calle que pudiera hacer que entraran a echar un vistazo. Mejorar el atractivo desde la acera es importante para generar tráfico. Aunque lleva tiempo, no es necesariamente difícil o caro, siempre que tenga en mente dos palabras clave:aseado y neutro.

El "aseo" vende. Pintura nueva, un césped impecable, un cerco perfecto, una entrada recientemente arreglada, plantas en macetas en la puerta principal: si los ponemos todos juntos, todos los compradores que pasen por la puerta querrán ver el resto de la casa.

Luego, tanto para el interior como el exterior de su vivienda, si va a volver a pintar, elija colores neutros, y mantenga el desorden y los artículos personales, las fotos, etc. al mínimo. Recuerde, cuando una familia mira una vivienda, trata de imaginarse cómo sería si fuera su hogar. Usted les quiere dar una imagen tan clara como sea posible.

¿Qué debo hacer para que mi casa se vea mejor?

En primer lugar, haga que su casa se vea tan limpia y espaciosa como sea posible. Recuerde, las personas miran también detrás de las puertas de su casa (las puertas de los armarios y los sótanos, y también las de las habitaciones y los baños). Por lo tanto, deshágase del desorden; alquile un espacio para guardar cosas si lo necesita, haga una venta de garaje o llame a una organización de beneficencia local.

Después de haber limpiado, trate de corregir las fallas cosméticas que observe. Pinte las habitaciones que lo necesitan, vuelva a fraguar las losas de paredes y pisos, quite o reemplace las alfombras desgastadas. Reemplace la grifería anticuada, los apliques de luz, y las manijas y perillas de los cajones y alacenas de su cocina si es necesario.

Finalmente, como con el exterior de su casa, trate de facilitar las cosas a los compradores potenciales para que se imaginen su casa como si fuera de ellos. Vacíe las paredes, estantes y mesadas tanto como pueda. Dé a sus posibles clienteslibertad para soñar.

Si quiere conseguir el mejor precio posible por su vivienda, comience por asegurarse de que se vea como nunca, por dentro y por fuera. La siguiente lista de control ofrece varias cosas fáciles que puede hacer para mejorar la primera impresión de un comprador. Aunque es posible que no todos los puntos se puedan aplicar a su caso concreto, el proceso le ayudará a ver mejor los aspectos más atractivos de su casa.

¿Debo hacer mejoras importantes en mi vivienda?

Algunas mejoras en la vivienda que son útiles para casi todos agregan valor o velocidad a la venta de las propiedades. Éstas incluyen agregar refrigeración central al sistema de calefacción; construir una terraza o un patio; terminar el sótano, reformar un poco la cocina (actualizar los colores de las alacenas, mesadas, electrodomésticos, paneles, etc.), y agregar cubiertas nuevas a las paredes y pisos, especialmente en los baños. Por otra parte, las mejoras que producen menos de lo que cuestan son generalmente mejoras atractivas para gustos personales que no todos comparten, como agregar chimeneas, barras y piscinas, o convertir el garaje en otra habitación.

El desafío de cualquier mejora en la vivienda destinada a ayudar a vender su casa es recuperar la inversión. Siempre existe el riesgo de sobremejorar su vivienda, es decir, invertir más dinero en la misma que lo que los precios del vecindario pueden sostener.

Entonces, ¿cuánto es demasiado? Los profesionales que se ocupan de renovar viviendas han descubierto que sin importar cuánto se mejore una vivienda determinada, no es probable que se venda por más del 15 por ciento del precio medio de las otras casas en el vecindario, ya sea si la mejora costó $1.000 o $50.000. Es por eso que usted puede necesitar la opinión de Laura acerca de la posibilidad de recuperar el costo de una renovación importante antes de iniciar el trabajo.

¿Debo hacer el trabajo yo mismo?

Si tiene el tiempo y el talento, las mejoras que hace uno mismo son la manera más efectiva en cuanto a los costos. Pintar, empapelar, reemplazar molduras y equipos de cañerías descompuestos: la diferencia entre un trabajo hecho por un aficionado competente y un profesional reside generalmente en el tiempo y el dinero. Simplemente asegúrese de no intentar algo que no pueda manejar; éste no es el momento para la "capacitación en el trabajo". Si no tiene experiencia, es mejor llamar a un profesional.

Los trabajos más importantes que afectan los sistemas mecánicos (de calefacción, de electricidad, de cañerías, etc.) o los trabajos que deben cumplir con los códigos de construcción locales son otra historia. Aunque usted o el que arregla todo en la familia sepan con exactitud lo que están haciendo, no es una buena idea comprometerse con este tipo de trabajo a menos que se tenga una licencia para ello. Sus intentos lo pueden hacer responsable de más de lo que imagina si algo en lo que ha trabajado sale mal luego de la venta.

¿Soy responsable de las reparaciones después de vender?

Si la  inspeccion del comprador revela problemas importantes con la estructura de la casa o los sistemas mecánicos (de calefacción, de electricidad, de cañerías, etc.), es posible que el comprador quiera negociar una rebaja en el precio basándose en costos de reparación por anticipado. Por lo tanto, aunque las reparaciones se realizarán tras la venta, en la práctica usted estará pagándolas.

A veces, se exigen reparaciones antes de la transferencia del titulo de la propiedad. Esto se da especialmente en ventas que involucran financiamiento asegurado o garantizado por el gobierno (préstamos de la FHA (Administración Federal de Vivienda)/VA (Asociación de Veteranos), por ejemplo).

Es posible que haya oído acerca de las demandas sobre los vendedores que no revelan problemas importantes antes de vender, como un agregado a la vivienda que no se construyó según el código. Actualmente la mayoría de los estados tienen leyes muy específicas que exigen que los vendedores revelen cualquier información pertinente relacionada con el estado de la propiedad. Por ejemplo, la mayoría de los estados exige que los vendedores notifiquen a los compradores acerca de la presencia de pinturas con base de plomo. Es importante que usted tenga conocimiento acerca de las leyes de su estado en este respecto.

Estas son solamente algunas buenas razones para contratar un abogado y tener el respaldo de Laura Giro. También es una buena idea obtener la notificacion por escrito del comprador de cualquier problema importante cuando usted acepta su oferta.

COMERCIALIZACIÓN DE SU VIVIENDA

¿Cómo hago para llegar a los compradores potenciales adecuados?

En la actualidad, las personas se mudan cada vez más lejos y con mayor frecuencia que en el pasado, no es raro que los ejecutivos en ascenso se trasladen dentro del país más de una vez al año. Como resultado, el grupo de compradores potenciales de su vivienda es mucho mayor y está más diseminado que antes, y la competencia que existe para llegar a ellos es tremenda.

Estos cambios hacen que cada vez sea más importante elegir la empresa de  bienes raices que cuente con las técnicas de mercadeo más sofisticadas y hábiles. Empresas con sitios en Internet muy visitados, listados disponibles extensos, herramientas de Internet diseñadas para ayudar a los consumidores a comprar y vender y, material de publicidad y comercialización destacado y efectivo son esenciales para identificar a los compradores adecuados y convencerlos de que su casa es la mejor que existe para ellos. El cartel en el jardín es sólo el principio, pero con la ayuda de un profesional de ventas calificado, el proceso de venta puede tener un final feliz con prontitud

¿Qué es un MLS y por qué lo necesito?

Un servicio múltiple de listado, o MLS, es otro de los recursos para asegurarse de que usted llegue a un importante número de compradores potenciales e incremente enormemente la exposición de su propiedad.

Para explicarlo de manera fácil, es un sistema en el cual los corredores participantes acuerdan compartir una comision sobre la venta de las viviendas puestas en venta por cualquiera de ellos. Entonces, por ejemplo, si usted pone su casa en venta con un corredor y en realidad la vende otro corredor, ellos comparten la comisión. La ventaja que esto le brinda es clara; hay un número mayor de personas interesadas en vender su vivienda

Con el transcurso de los años, el concepto del MLS ha crecido desde una herramienta de venta estrictamente local a un poderoso sistema de comercialización nacional. Esto se debe en gran medida a ERA Real Estate, cuyo uso pionero del fax, allá por el año 1971, condujo al desarrollo del primer sistema nacional interestatal de lostados compartidos.

¿Es importante la publicidad?

La publicidad sigue siendo un importante elemento del proceso de mercadeo. Hoy en día, sin embargo, esto va mucho más allá de la colocación de un anuncio en el periódico local. Laura cuenta con el conocimiento y los recursos para comercializar su vivienda a través de una gama de métodos modernos comprobados, las revistas, Internet y la correspondencia directa además de los tradicionales anuncios impresos, tiene aparte el conocimiento para determinar dónde es probable que se encuentre el grupo de compradores para su inmueble en particular, y así poder determinar la publicidad más adecuada para cada propiedad.

CASA ABIERTA AL PÚBLICO (OPEN HOUSE )

¿Qué debo esperar de una casa abierta al público?

La casa abierta al público es otro componente valioso del proceso de comercialización, que brinda a los compradores potenciales la oportunidad de revisar las viviendas sin presiones. Téngalo en cuenta y no espere que genere una venta, al menos no de forma directa. Después de tener la casa abierta al público, sí podrá esperar que aumenten el interés y las peticiones a su profesional de ventas para realizar visitas privadas.  

¿Debo evitar estar en casa mientras la muestran?

Sin ninguna duda, debe irse de su casa cuando Laura haya programado abrir la casa al público; lo mismo se recomienda para la primera visita de un comprador potencial. La gente suele sentirse incómoda cuando habla con franqueza y hacen preguntas delante de los propietarios actuales. Usted quiere que se sientan lo más libres posibles para que se imaginen su casa como "la casa de sus sueños".

¿Quién vende mi propiedad en realidad: un corredor o un profesional de ventas?

Ambos. En términos legales, un profesional de ventas de bienes raices es un individuo capacitado y autorizado para actuar en nombre de otras personas que tratan de comprar o vender una propiedad. Si bien esta definición corresponde a los dos, el corredor está autorizado a cobrar honorarios y/o comision por este trabajo.

¿Estará Laura presente en el cierre ?

Si usted quiere, aunque la ley no exige su presencia, tanto el agente del comprador como el  agente del vendedor pueden concurrir al cierre Aunque la mayoría de los procedimientos los manejan los prestamistas, las compañías de  titulo de propiedad, y en algunos casos un abogado, encontrará que Laura puede resultar una fuente de información y asesoramiento valiosa, especialmente si surgen problemas a última hora.

Laura le resultara también muy útil en los días previos al cierre. Le ayudará a estar preparado al brindarle un anticipado paso a paso de todo el proceso y de lo que se espera de usted. Y se asegurará de que usted lleve todos los documentos necesarios.

TRABAJAR CON LAURA Y PAULA COMO SU REALTOR

¿Qué hace que Laura y Paula sean efectivas?

Creemos que los mejores profesionales de ventas se hacen con una buena capacitación y experiencia..

COMPETENCIA + COMODIDAD = CONFIANZA

Competencia: Cuando conozca a Laura pidale que le explique sobre su expe riencia como Agente, si lo considera necesario, pidale que le muestre su volumen de ventas y cartas de recomendaciónes de previos clientes. Ella podra demostrar que su historial es adecuado para sus necesidades. Un agente con pleno conocimiento del Mercado, experiencia en guiar a cada cliente desde el momento en que deciden vender la casa hasta el dia del closing, y siempre disponible en el future para contester mas preguntas.

Comodidad: La importancia que tiene sentirse cómodo con su agente es primoridial, ustes estara en contcto con el periodicamente durante el periodo en que se busca un comprador y luego durante todo el proceso hasta el dia del closing. Durante un tiempo que puede ser emocionalmente duro para usted y su familia, Laura estara junto a usted brindandole asesoramiento y guia en la venta de su propiedad.

¿Tengo que pagar una comisión incluso si yo encuentro al comprador?

Eso depende del tipo de listado que acuerde. Si firma un contrato de agencia exclusiva, puede vender la vivienda usted mismo por su cuenta sin pagar una comision. En un contrato de derecho exclusivo de venta, deberá pagar una comisión incluso si usted encuentra al comprador. El tipo de contrato que elija es posible que tenga que ver con el profesional de ventas con quien trabaje y con la confianza que tenga en su competencia (así como el tiempo y los conocimientos que sienta que debe dedicar para encontrar un comprador y negociar un contrato por su cuenta.)

¿Cuál es las ventaja de un contrato de derecho exclusivo de venta?

El incentivo, ya que nos permite saber que su tiempo y su esfuerzo serán gratificados. Esa es una de las razones por la cual la gran mayoría de puestas en venta residenciales se comercializan por medio de contratos de derecho exclusivo de venta.

¿Qué pasa si no produzco ningun resultado?

Además de la  comision, el tema más importante a negociar en el momento de realizar el listado de su casa es la duración del  contrato de puesta en venta.Los términos varían, pero los  contratos de listados para puesta en venta raramente tienen una duración inferior a tres meses o superior a un año.

TODO LO QUE NECESITA SABER SOBRE HIPOTECAS

Al solicitar una hipoteca , necesitará algunos datos:

• Nombre y número de seguridad social de cada solicitante
• Domicilio actual
• Número telefónico donde se lo pueda ubicar
• Salario mensual y fuentes de ingresos (incluya ayuda económica a menores o pensión alimenticia)

Información sobre antigüedad laboral, y el domicilio y teléfono del empleador

HIPOTECAS

¿Qué es una hipoteca, y cuáles son los beneficios de los distintos tipos de hipotecas?

Dicho en términos simples, una hipoteca es un préstamo que el comprador de una vivienda obtiene directamente de una entidad prestamista para comprar bienes raices. La hipoteca es un gravamen sobre la propiedad que garantiza un pagaré (compromiso de reembolso de la deuda) que expresa los términos del préstamo, incluyendo la tasa de interes y el número de pagos.

Las hipotecas más comunes y disponibles para los compradores de viviendas se pueden dividir en dos grandes categorías:las que ofrecen tasas de interés fijas y pagos mensuales, y aquellas en las que uno o ambos de estos factores se pueden ajustar.

El préstamo más tradicional es aquel al que se aplica un interés o pago fijo; sigue siendo el método de financiación de vivienda más popular y actualmente es responsable de aproximadamente dos tercios de todas las hipotecas residencialesSus ventajas son bien conocidas:siempre sabe cuál es su pago mensual de  capital e intereses, por lo que su costo básico de vivienda no se verá afectado por cambios en las tasas de interés hasta que cancele la hipoteca.

Las hipotecas que implican tasas y/o pagos flexibles ganaron popularidad en los últimos años, principalmente durante los períodos de tasas de interés altas y/o aumentos rápidos de los precios de las viviendas. Muchas, incluidas las populares ARM (hipotecas con tasas ajustables), ofrecen tasas de interés iniciales más bajas que las del mercado que permiten a los compradores una solvencia económica no disponible con los préstamos a tasas fijas. La desventaja puede ser tasas de interés y pagos mensuales mayores en el futuro.

¿Cuáles son los distintos tipos de entidades prestamistas, y cómo puedo elegir la más apropiada para mí?

Antes de que alguien le otorgue el préstamo para comprar su vivienda, querrán obtener mucha información sobre usted. Y usted también tiene derecho a obtener toda la información que pueda sobre ellos.

Es importante porque obtener una  hipoteca no es sólo firmar documentos una vez, estrecharse la mano y entregar un cheque. Dependerá de su entidad prestamista para desembolsar el préstamo según lo prometido, en el plazo y durante la vigencia del préstamo, para mantener un registro de pagos bueno, pagar los impuestos y seguro (si está incluido en su pago mensual), y para prestar otros servicios. 

¿Existen hipotecas especialmente diseñadas para compradores de vivienda por primera vez?

Hoy en día, las personas que compran su primera vivienda gozan de numerosas opciones  hipotecarias que facilitan la compra de la vivienda al minimizar el  pago inicial y mantener los pagos mensuales al nivel más bajo posible durante los primeros años del préstamo.

La mayoría de las hipotecas de tipo ARM incluyen una tasa de  interes inferior a la del mercado durante el primer año para aplicar luego sólo un incremento gradual.

Los préstamos con garantía de la VA (Asociación de Veteranos) y de la FHA (Administración federal de vivienda) requieren pagos iniciales realmente bajos (del cero al cinco por ciento del precio de compra) y suelen ofrecer una tasa de interés inferior a la del mercado. Se pueden lograr condiciones favorables similares con la ayuda de garantías privadas sobre hipotecas o  PMI. 

Por último, las personas que compran su primera vivienda y encuentran un vendedor dispuesto o un inversor pueden intentar métodos de financiación no tradicionales como un alquiler con opción de compra

¿Puedo obtener una hipoteca con garantía de la FHA o de la VA?

Casi todos pueden solicitar una hipoteca con garantía de la FHA a través de un banco o de otra institución prestamista. Están particularmente indicadas para los compradores con ingresos moderados; la exigencia de un pago inicial bajo (de hasta el cinco por ciento del precio de compra) se corresponde con un monto hipotecario máximo relativamente bajo.

De igual manera, los préstamos con garantía de la VA no suelen exigir un pago inicial para préstamos inferiores a cuatro veces el monto garantizado por la VA. Estos préstamos se reservan para el personal militar activo o para los veteranos, o para los cónyuges de veteranos que fallecieron a causa de heridas relacionadas con la prestación de servicios.

El único inconveniente de estos préstamos son las condiciones para cumplir con los requisitos que dan derecho a ellos. Aunque la financiación con garantía del estado se solicita a través de una entidad prestamista, la Administración federal de vivienda o el Departamento de veteranos deben garantizar el préstamo y pueden exigir documentos o procedimientos específicos que no suelen ser necesarios en una financiación convencional. Esto puede llevar más tiempo que el que una hipoteca convencional necesita para recibir aprobación. Además, la garantía requerida a la FHA debe agregarse a su pago.

PAGO INICIAL Y SOLVENCIA ECONÓMICA

¿A cuánto ascenderá el  pago inicial de la compra de una vivienda?

La suma de dinero que un comprador debe entregar al momento del cierre de la operación depende de la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad, es decir, un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de venta (el que sea menor) que una entidad prestamista esté dispuesta a prestar.

Por ejemplo, si una propiedad está tasada en $100,000 y la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad es del 90 por ciento, la entidad prestamista estará dispuesta a otorgar $90,000. El pago inicial del comprador serán los restantes $10,000. Dado que la relación entre el préstamo y el valor es un porcentaje, cuanto mayor sea el precio de venta de un inmueble, mayor es el pago inicial.

¿Cómo determina la entidad prestamista el monto hipotecario máximo que estoy en condiciones de pagar?

Las tres áreas principales que las entidades prestamistas evalúan para determinar el monto hipotecario que usted puede manejar son sus ingresos mensuales, los gastos sin incluir los de la vivienda, y el efectivo disponible para el  pago inicial, los gastos de mudanza y el cierre. 

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EL PROCESO DE PRÉSTAMO  

¿Cuáles son los pasos en el proceso de préstamo?

Al solicitar una hipoteca, debe proporcionar información sobre sus ingresos, gastos y obligaciones. Le será muy útil y le ahorrará tiempo tener los siguientes elementos a mano:

• Los dos recibos de su sueldo más recientes
• Sus documentos W-2 correspondientes a los dos últimos años
• Los estados bancarios de los últimos dos meses
• Información sobre obligaciones a largo plazo (tarjetas de crédito, mantenimiento de menores, préstamos para automóviles, deudas por cuotas, etc)

Con el propósito de proteger a la entidad prestamista frente a incumplimientos por parte del prestatario, el PMI le permite obtener una financiación tradicional con un pago inicial sustancialmente inferior al 20 por ciento corriente. Cuando utiliza el PMI, puede obtener una hipoteca con tasa fija o ajustable con un pago inicial de sólo el cinco por ciento.

Al igual que con un préstamo con garantía de la FHA, deberá pagar las primas para la cobertura del PMI, cuyo costo se determina según el tipo y el monto de su préstamo. Pero a diferencia de la financiación de la FHA, el monto máximo del préstamo lo determina la entidad prestamista. Más aún, las primas del PMI suelen ser inferiores a la garantía del FHA, y se pueden abonar como parte de su pago hipotecario mensual, en cuotas anuales, o en un solo pago al obtener el préstamo.

COSTOS DEL CIERRE

¿Cuáles son los costos del cierre habituales?

Deberá abonar los siguientes gastos de cierre en el momento del pago:

• Los honorarios de tasación que cubren el costo de la estimación escrita del valor de la propiedad por un perito.
• Honorarios del abogado o de garantia de deposito, propios y de la entidad prestamista, si los tiene.
• Honorarios por reporte de crédito
• Puntos
• La preparación de los documentos, que cubre el costo de laescritura de propiedad y otros documentos.
• La prima del primer año sobre el seguro contra incendios y contra riesgos.
• Las retenciones (también conocidas como "cuenta de garantia en deposito "), es decir, lo necesario para cubrir los impuestos a los bienes raíces sobre la propiedad adquirida del presente año fiscal hasta la fecha. La entidad prestamista paga estas cuentas en el momento de su vencimiento.
• , que se paga desde la fecha de cierre hasta 30 días antes de su primer pago mensual.
• Seguro sobre el título.
• Seguro hipotecario si fuera necesario.
• Honorarios de inicio que cubren los gastos administrativos de la entidad prestamista.
• Honorarios por de registros.
• Garantía hipotecaria de la FHA (sólo para préstamos de la FHA).
• Honorarios de la garantía de la VA ( parapréstamos de la VA solamente).

PUNTOS

¿Qué son los puntos, y que sentido tiene pagarlos?

En bienes raíces, el término "punto" se refiere al uno por ciento del monto total del préstamo hipotecario. Los compradores suelen pagarle a la entidad prestamista un monto adicional, calculado en puntos, para obtener una tasa de interés mejor sobre una hipoteca en particular.

Por ejemplo, una entidad prestamista le puede ofrecer la opción de dos hipotecas a 30 años:la primera al ocho por ciento sin puntos, y la segunda al siete y medio por ciento con tres puntos adicionales. Si el préstamo es de $100,000, esos tres puntos le representarán $3,000 extra en un pago, pero a cambio tendrá que realizar pagos mensuales sustancialmente menores durante la vigencia del préstamo.

Muchas entidades le aconsejarán que, si puede, pague los puntos para así obtener una tasa mejor, especialmente si tiene pensado conservar la vivienda muchos años. Al igual que el interés, el dinero que paga por puntos puede deducirse de impuestos, y la inversión se puede autofinanciar a través de los ahorros que se generan con los pagos mensuales menores. Le sugerimos que consulte a su preparador de impuestos.

LEGISLACIÓN VIGENTE

¿El proceso de otorgamiento de préstamos está regulado por el gobierno?

Sin duda. Existen muchas leyes y reglamentaciones gubernamentales que los prestamistas deben cumplir para garantizar que todos los solicitantes reciban un trato justo e igualitario. Por ejemplo, en 1968, el Congreso sancionó la Ley de Veracidad en los Préstamos, que exige a las entidades prestamistas que le proporcionen a los prestatarios toda la información acerca de la tasa de interés real. Por ley, las entidades deben revelar la tasa porcentual anual (APR) del préstamo.

Esta ley también estipula que en el caso de una refinanciación o un segundo préstamo hipotecario, el prestatario cuenta con tres días a partir del cierre para cambiar de opinión y cancelar la operación. El prestamista no está obligado a desembolsar dinero hasta después de este "período de recesión" de tres días.

PAGOS HIPOTECARIOS

¿Qué es la tasa APR y cómo se calcula?

La tasa porcentual anual (APR) es la proyección de la tasa de interés de un préstamo durante su vigencia. Esta tasa incluye el interés, todos los puntos (que se consideran como un pago anticipado de intereses), seguro hipotecario, y otros gastos relacionados con la concesión del préstamo que la entidad prestamista cobra al prestatario.

La APR se calcula con una formula estándar que todos las entidades prestamistas utilizan. Esto le permite al prestatario comparar entre distintas entidades o productos de préstamos.

¿Qué es una estimación de buena fe?

La entidad prestamista o su agente de préstamos le deben proporcionar una estimación de buena fe en un plazo de tres días después de la presentación de su solicitud. Esta es la información que necesita para realizar un juicio justo y exacto al salir a buscar un préstamo.

Su estimación es un documento escrito que indica todos los costos que la entidad prestamista puede calcular por anticipado. Necesita esta información para que el día que cierre la venta de la propiedad no haya sorpresas. Usted deberá pagar los costos de cierre.

¿Qué incluye el pago hipotecario mensual?

La mayor parte de su pago hipotecario mensual se utiliza para cancelar el capital e interés de su préstamo. Además, la mayoría de las entidades prestamistas exigen que se pague un monto que cubra su impuesto local a los bienes raíces más su seguro de propietario o contra riesgos. Este dinero se pone en una cuenta de garantía en depósito, desde la cual la entidad prestamista paga las cuentas de impuestos y seguros a medida que venzan.

¿Puedo cancelar mi préstamo por anticipado?

Si tiene solvencia y le interesan las importantes ventajas de tener más capital y ser propietario de su vivienda sin restricciones en el mínimo tiempo posible, la respuesta en la mayoría de los casos es sí.

En realidad, muchas entidades prestamistas ahora incluyen un espacio en el informe mensual para que los prestatarios puedan detallar un pago adicional decapital si desean incluirlo con su pago periódico.

Si no está seguro acerca de las normas que regulan el pago anticipado, revise su acuerdo de préstamo.

¿Cuáles son las ventajas respectivas de un préstamo a 15 años y de uno a 30?

La hipoteca con tasa fija a 30 años sigue siendo la estándar, con numerosos beneficios sobre todo para los compradores que tienen expectativas de permanecer en sus viviendas por muchos años. Como el prestatario paga más interés que capital durante los primeros 23 años, la deducción impositiva es sustancial. Y como la inflación hace que tanto el costo de vida como los ingresos aumenten, los pagos hipotecarios mensuales inalterables representan sólo una proporción relativamente más pequeña a medida que transcurren los años.

Como se puede imaginar, una hipoteca mensual a 15 años implica pagos mensuales mayores que los equivalentes a un préstamo a 30 años...pero no mucho mayores de lo que usted cree. Con la misma tasa de interés, los pagos de la hipoteca a 15 años son aproximadamente entre un 20 y un 25 por ciento mayores que los de un préstamo que se cancela en el doble de tiempo. Y uno de los beneficios de elegir una hipoteca a 15 años es que por lo general puede obtener una tasa de interés menor para un préstamo que, salvo en eso, es similar. Otra ventaja es la acumulación de capital en menos tiempo porque una proporción mayor de sus primeros pagos se destina al capital. Esto hace que la hipoteca a 15 años sea una alternativa ideal para las parejas que están cerca de la jubilación o para cualquier persona interesada en ser propietaria de una vivienda sin restricciones en el mínimo tiempo posible.

¿Qué puedo hacer si tengo un préstamo a tasa fija y las tasas de interés bajan?

Cuando las tasas de interes bajan de manera significativa como lo han hecho en los últimos tiempos, el propietario debería investigar las ventajas de la refinanciación.Esencialmente, esto significa tomar un préstamo nuevo para cancelar el existente.

La refinanciación puede exigir el pago de muchos de los mismos honorarios pagados en el  cierre original, más honorarios de inicio.La mayoría de los expertos en hipotecas coinciden en que si puede conseguir una tasa del dos por ciento menor a la del préstamo existente, y piensa seguir viviendo en su casa por 18 meses o más, la refinanciación es una inversión buena.

¿ Cuál es la diferencia entre una precalificación y una preaprobacion?

Una precalificacion consiste en un análisis entre usted y un oficial de préstamos. El oficial de préstamos recogerá toda la información con respecto a sus ingresos, obligaciones mensuales, historial crediticio y activos, y en base a esta información calculará el monto hipotecario estimativo para el que usted califica .La precalificación no es una aprobación de la hipoteca, sino un cálculo de lo que usted puede solventar.

Una preaprobación, en cambio, es un estudio más exhaustivo que señala una decisión real sobre un préstamo para vivienda.
¿Qué puede ser mejor que la tranquilidad que implica saber que su hipoteca está plenamente aprobada?

Al contar con una preaprobación de su hipoteca, tendrá una posición negociadora mucho mejor.Los vendedores prefieren negociar con alguien que ya tiene una aprobación hipotecaria entre sus manos.La carta de preaprobación permite al vendedor saber que están operando con un comprador en efectivo serio.Un comprador con una preaprobación también puede cerrar una operación inmobiliaria con mayor celeridad, lo que representa para un vendedor decidido otra consideración importante.Lo recomendamos firmemente.

CONSEJOS

¿El mantenimiento correcto de mi vivienda puede incrementar su valor?

Sí. No hay duda de que un mantenimiento cuidadoso tiene sus compensaciones al momento de vender su vivienda. Se puede esperar que una casa en buen estado y bien mantenida generará mucho más interés, y muy posiblemente una venta más rápida y a un mejor precio que una casa comparable que no esté en tan buen estado. Lo mismo se puede decir de las mejoras, incluso las más pequeñas, como una reforma pequeña de la cocina o un revestimiento nuevo para las paredes del baño.

Aunque no tenga proyectado mudarse en un tiempo previsible, verá que el mantenimiento sistemático da grandes dividendos en el largo plazo. Por un lado, le ahorrará muchísimo tiempo, problemas y gastos cuando finalmente decida vender. Y con seguridad hará que el ser propietario de su vivienda sea una experiencia más gratificante y libre de preocupaciones para usted y su familia.

Pero sobre todo, el mantenimiento de su vivienda no tiene por qué ser muy costoso, ni en términos de tiempo ni de dinero. Incluso si no es el tipo de persona que hace trabajos en la casa los fines de semana, hay pasos a seguir sin esperar más para mantener su casa en la mejor forma, por dentro y por fuera.

¿Cuáles son algunas de las tareas de mantenimiento que puedo hacer por mi cuenta?

Disfrutará más de su casa, y de paso ahorrará dinero, si le realiza una rápida inspección cada varios meses. La siguiente lista de control de inspección incluye aspectos importantes de seguridad, economía y confort que debería tener en cuenta.

CONTROLES INTERIORES

• Asegúrese de que los pasamanos y postes en las escaleras sean seguros. Reemplace cuando sea necesario con abrazaderas poco costosas.
• Pruebe todas las alarmas de la casa, especialmente las alarmas contra incendios; cambie las baterías con frecuencia. Y no se olvide del timbre.
• Asegúrese de que los desagües corran con facilidad. Controle los sifones y tuberías de desagüe del sótano, luego controle la línea principal de agua y la llave de paso.
• Inspeccione si hay manchas de humedad en el sótano, especialmente en las esquinas. Si se encuentran estas zonas antes de que crezcan mucho, un compuesto impermeabilizador generalmente solucionará el problema.
• Envuelva sus cañerías de agua fría con un aislamiento de gomaespuma. Evita que la cañería "transpire" en el verano y se congele en el invierno.

CONTROLES EXTERIORES

• Mantenga las canaletas inclinadas hacia el bajante, y quite las hojas y ramitas.
• Mantenga las ventanas del sótano en buenas condiciones.Plantéese colocar cubiertas en las ventanas para mantenerlas libres de hojas y lluvia.
• El tapajuntas es donde el techo o una pared se une a una chimenea o un tragaluz.Controle los sellos en estas zonas para asegurarse de que sean seguros.
• Reemplace las tejas de madera individuales cuando estén gastadas o sueltas.
• Utilice tela metálica para evitar que los insectos y pájaros hagan sus nidos en las áreas de ventilación del techo.
• Lubrique el mecanismo de la puerta del garaje y las bisagras.
• Rellene y selle las rajas en el camino de entrada cuando sea necesario.

EN CASO DE EMERGENCIA, ¡ESTÉ PREPARADO!

Asegúrese de que todos en el hogar, incluso los niños que tienen edad suficiente para quedarse solos, sepan dónde encontrar lo siguiente:

• El extintor de incendios más cercano, y cómo utilizarlo.
• La caja de fusibles o el interruptor principal, y cómo funciona.
• La llave de paso principal del gas, y cómo cerrarla.
• La llave de paso principal del agua, y cómo cerrarla.
• Los teléfonos de contacto de los servicios de emergencia (bomberos, policía, ambulancia) en su zona.

USO EFICIENTE DE LA ENERGÍA

¿Cómo puedo aumentar el uso eficiente de la energía en mi hogar sin gastar una fortuna?

Hacer su vivienda más confortable y eficiente no implica necesariamente una gran cantidad de dinero y tiempo.Para un buen punto de partida del ahorro de la calefacción, refrigeración y otras facturas de electricidad, siga estos cinco sencillos pasos:

Mantenga su termostato en alrededor de 78 grados en el verano, 68 grados en el invierno.Al evitar ajustes constantes, podrá estabilizar las facturas de electricidad.

AHORROS: Estará confortable todo el año, y sus facturas de calefacción/refrigeración tampoco le causarán molestias.

Los grifos del baño y la ducha que gotean son culpables obvios del derroche.Afortunadamente, son fáciles de arreglar con un libro de hágalo usted mismo.Los economizadores de agua en el tanque del excusado pueden significar un ahorro de dólares también.

AHORROS: Una familia media puede ahorrar aproximadamente 20.000 galones de agua al año con unos arreglos muy fáciles en el baño.

La iluminación fluorescente compacta cuesta más de lo que usted está acostumbrado a pagar por las bombillas incandescentes normales, pero los tubos fluorescentes duran más de 10 veces más (más de cinco años en muchos casos) y utilizan solamente un cuarto de la electricidad.

AHORROS: Durante su vida útil, cada bombillaa fluorescente compacta le permitir ahorrar de $40 a $60 en su factura de electricidad.

Las chimeneas pueden ser una gran pérdida de energía.Controle los reguladores de tiro y las pantallas para asegurarse de que el aire caliente no escapa cuando la chimenea no está encendida.Considere la instalación de un fogón que ahorre energía para ayudar a la circulación del calor.Si la chimenea es sólo para decoración, cubra la chimenea ascendente.

AHORROS: Una chimenea eficiente en cuanto a la energía puede ser una fuente económica y acogedora de calor adicional.

Ayudará a que los sistemas y electrodomésticos de su hogar cumplan con su trabajo si mantiene los filtros limpios y las piezas funcionales lubricadas.Limpie los filtros del aire acondicionado central y los equipos de pared todos los años. Cambie los filtros de la caldera con frecuencia, y mantenga lubricado el motor de la caldera.Una inspeccion profesional una vez al año mantendrá las cosas en buen estado de funcionamiento.

AHORROS: Si se hacen todas estas cosas pequeñas, las facturas de electricidad serán más bajas y los costos de reemplazo de los electrodomésticos también serán menores.

¿Cuál es un modo seguro de mantener controladas las facturas de energía de mi vivienda?

Aislar su vivienda es una de las mejores protecciones contra las facturas de calefacción y refrigeración altas.También es el mejor modo de mantener su casa confortable en todas las estaciones.

Comience con los áticos y sótanos de poca altura, ahí es donde notará el ahorro de calor y dinero.Luego considere agregar aislamiento a los techos y paredes entre el espacio en que vive y un sótano o garaje sin calefacción.

Finalmente, no olvide que se puede desperdiciar mucha energía por ventanas y puertas. Controle el desgaste debido al clima, reemplace las partes rotas y utilice anteventanas y antepuertas para evitar corrientes de aire.

¿Qué tipo de aislamiento necesito?

Las consideraciones principales cuando se elige el aislamiento para su vivienda son la facilidad de instalación, el costo y la durabilidad.Dado que existen diversos materiales y formas para elegir (cubierta, tabla, flotante, etc.), es mejor hablar con un profesional o agente de ventas de la construcción a fin de determinar sus necesidades particulares.

CÓMO MEDIR EL AISLAMIENTO PARA SU VIVIENDA.

 La cantidad de material aislante que necesitará para proteger su vivienda depende del "valor R" del material.Esa es la calificación de cómo el material puede bloquear la salida del calor.

Cuanto mayor sea el valor R del material, mejor será como aislante.Por ejemplo, la fibra de vidrio tiene un valor R de 3.1, mientras que la placa de uretano tiene un valor R de 5.9. Por lo tanto, 12 pulgadas de fibra de vidrio y 6 pulgadas de uretano le darán aproximadamente el mismo aislamiento.

¿Vale la pena gastar dinero en llamar a un profesional para hacer el mantenimiento solamente?

Cuando todo en su vivienda parece estar funcionando bien, es muy tentador dejar el mantenimiento para el año siguiente.Haga todo lo posible para resistir esa tentación.

Acostúmbrese a seguir un programa de mantenimiento periódico para los sistemas y equipos de su vivienda.Descubrirá la mayoría de los problemas pequeños antes de que se hagan grandes, y podrá ahorrar equipo y energía en gran medida.Por supuesto, el beneficio agregado es la tranquilidad mental que proporciona la seguridad de que todo en su hogar funciona como debería.  

¿Qué registro de mantenimiento debo llevar?

Para facilitar la consulta en caso de una cuestión de reparación o mantenimiento, es una buena idea llevar el registro de la marca, número de modelo y número de serie de los sistemas y electrodomésticos más importantes.Sus registros también deben mostrar las fechas de instalación de los equipos (cuando se conoce), así como los controles de funcionamiento y llamadas al servicio.Llevar estos registros le puede ayudar a mantener su casa en perfecto funcionamiento.